Degressive Abschreibungen für Wohnungsneubau ab 2024

„Gut Ding will Weile haben“, zumindest im steuerlichen Bereich der privaten Vermietung von Wohnungsimmobilien sollte sich dieser Spruch mit Blick auf das verabschiedete Wachstumschancengesetz als zutreffend erweisen (Freigabe des politischen Kompromisses am 22.03.2024 durch Dt. Bundesrat). Werden private Wohnimmobilien vermietet, konnten seit 01.01.2023 bereits 3 % (vormals über Jahrzehnte 2 %) der abschreibungsfähigen Anschaffungskosten des Gebäudes bzw. Gebäudeanteils jährlich von den erzielten Mieterträgen im Rahmen der steuerlichen Überschussermittlung abgesetzt werden. Mit dem Wachstumschancengesetz erhöht sich die mögliche Abschreibung infolge der befristeten Wiedereinführung einer degressiven Abschreibungsmethode auf Wohnungsimmobilien in kurzer Zeit erneut.

Die neue degressive Abschreibung (Absetzung für Abnutzung / „AfA“) beträgt jährlich 5 % auf den vorhandenen Restwert der Gebäudeanschaffungskosten und wird unter folgenden Voraussetzungen gewährt:

• Anwendung ausschließlich für Neubauten oder Neubaukäufe
• Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 (sechs Jahre)
• Anzeige des Baubeginns als Abgrenzungskriterium innerhalb der Begünstigungsfrist (bisher regelmäßig der Zeitpunkt des Bauantrags) oder
• Notarieller Kaufvertrag über den Neubau zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 und Erwerb der Immobilie im Jahr der Baufertigstellung

Sobald aus der die lineare Abschreibungsmethode mit 3 % jährlich ein höheres und steuerlich vorteilhafteres Abschreibungsvolumen resultiert, ist ein Wechsel hin zur linearen Abschreibungsmethode zulässig.

Diese neu eingeführte degressive Abschreibungsmethode ist - wie die lineare Abschreibungsmethode - mit der sogenannten Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombinierbar. Diese Sonderabschreibung honoriert seit 2019 den Neubau von energetisch effizienten Neubauten (KfW 40 und Nachhaltigskeitssiegel QNG), welche für mindestens 10 Jahre an Dritte zur Wohnungsnutzung vermietet werden. Bislang scheiterte die Nutzung dieser Sonderabschreibung an ihren Anwendungsvoraussetzungen, insbesondere an der Anschaffungskostenhöchstgrenze von bisher 4.800 Euro je bebautem Nutzungsquadratmeter, welche auf 5.200 Euro angehoben wurde. Ist diese Hürde genommen, kann die Sonderabschreibung vier Jahre lang in Höhe von jährlich 5 % zusätzlich zur linearen oder nunmehr auch degressiven Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Diese darf jedoch nur auf maximale Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes in Höhe von 4.000 Euro pro Quadratmeter (bisher 2.500 Euro) angewendet werden.

Erwirbt man z.B. eine Neubauwohnung mit 100 Quadratmeter Wohnnutzfläche für 500.000 Euro mit einer Kaufpreisaufteilung von 80/20 zugunsten des Gebäudeanteils, können die Anschaffungskosten für den Gebäudeanteil in Höhe von 400.000 Euro (4.000 Euro je Quadratmeter) vollständig für die Sonderabschreibung herangezogen werden.

Abhängig von den individuellen Wert- und Flächenverhältnissen des zugrunde liegenden Immobilienobjekts können innerhalb der steuerlichen Spekulationsfrist für private Immobilien von 10 Jahren annähernd bis zu 50 % der Gebäudeanschaffungskosten einkommensteuerlich abgesetzt werden. Derartige Steuerbegünstigungen gewährten in der jüngeren Vergangenheit ausschließlich Denkmalschutzobjekte.

Ob die neue Abschreibungsstruktur insgesamt zur Wiederbelebung der stark eingebrochenen Bauwirtschaft in Deutschland beitragen kann, bleibt abzuwarten. Sicherlich wäre auch eine weitergehende Entbürokratisierung und Beschleunigung der Genehmigungsprozesse auf Länderebene erforderlich.

Autor:

Jakob Eisenreich

Dipl.-Wirtschaftsjurist (univ.)

Wirtschaftsprüfer

Steuerberater

Partner

Zert. Berater für Unternehmensverkäufe / M&A (IFU)

Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV)